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不動産売却時に「残置物の処分は誰がするのか」と悩んでいませんか？家具や家電、私物が残された状態で物件を手放す場面は少なくなく、多くの売主が撤去の手間や費用、買主との交渉に頭を抱えています。

特に冷蔵庫や洗濯機、エアコンといった家電製品、タンスやベッドなどの大型家具の処分には3万〜15万円以上の費用が発生するケースもあり、事前に対応しなければ損失に直結しかねません。さらに、残置物が原因で売買契約の引き渡しに遅れが生じ、トラブルに発展する事例も報告されています。

この記事では、不動産会社や買取業者への依頼方法、処理にかかる費用の相場、仲介と買取の違いによる対応ポイントまで徹底的に解説します。全国自治体のルールにも触れ、具体的な撤去方法や判断基準をわかりやすくご紹介。自治体によっては粗大ゴミの回収日程が限られるため、処分時期を誤ると想定外の時間的負担も生まれます。

放置された不用品が数十万円の価値損失に繋がる前に、正しい「選択」をすることが重要です。最後まで読むと、売却後のトラブルを回避しながら、残置物を活かして価格アップを目指すヒントも手に入ります。信頼できる不動産会社の選び方から専門業者の依頼のタイミングまで、売主として知っておくべき情報を網羅しています。

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不動産売却における「残置物」とは？読み方・定義・法的扱いを総整理

残置物（ざんちぶつ）の正しい読み方と定義

不動産売却においてしばしば登場する「残置物」という言葉。読み方は「ざんちぶつ」であり、意味を明確に理解していないまま契約や引き渡しを進めてしまうと、予期せぬトラブルを招く恐れがあります。残置物とは、不動産の売却や引っ越しに伴い、前の所有者や居住者が物件内に置いていった家具や家電、生活用品などを指します。法律用語ではありませんが、売買契約や仲介実務の中では一般的に使用される重要な用語です。

残置物には以下のようなものが含まれます。

• 家具類（タンス、テーブル、ソファなど）
  
• 家電製品（冷蔵庫、洗濯機、エアコンなど）
  
• 私物（日用品、衣類、書類類）
  
• ゴミ（不用品や廃棄予定物）
  

これらはすべて「付帯設備」には含まれないものであり、契約上の扱いがあいまいなままでは、「処分は誰が行うのか」「所有権はどこにあるのか」といった問題が後から発生します。特に残置物が多い中古物件や相続物件、空き家などでは、売主・買主・仲介業者それぞれの認識にズレが生じることが多いため、注意が必要です。

残置物と混同しやすい用語としては「付帯設備」や「引き渡し対象物」があります。これらは契約書に記載することで明確化できますが、残置物は基本的に処分対象であり、以下のように契約書上で整理することが望ましいです。

また、残置物の処分にかかる費用や作業手間は物件の広さや物量によって大きく変動します。実際に不用品回収業者に依頼すると、2トントラック1台分で5万円〜10万円程度かかるのが相場です。家電リサイクル法に基づいて処分する場合もあり、冷蔵庫や洗濯機などはリサイクル料金＋収集運搬費が必要になります。

売却物件における残置物の扱い売主・買主視点で違いを整理

不動産売却において残置物の扱いをめぐる問題は、売主と買主の立場の違いによって認識が大きく異なります。売主にとっては「まだ使える家具」「処分が面倒な物」、買主にとっては「不要なゴミ」「費用負担が生じる私物」と捉えられることが多く、適切な整理が求められます。

まず売主視点での代表的なケースを見てみましょう。

1. 遺品が多く残された相続物件をそのまま売却したい
   
2. 空き家で長年放置されており、処分費用をかけたくない
   
3. 退去までの時間がなく、家具などをそのまま残したい
   

一方、買主側が抱える懸念や不満は以下の通りです。

• 「契約に記載がなかったのに、室内にゴミが残っている」
  
• 「撤去費用を請求されて損をした気分」
  
• 「残置物の中に破損した家電が含まれていて危険」
  

このようなすれ違いを防ぐには、残置物の扱いについて明文化することが欠かせません。特に中古物件の売買契約では、以下のような項目を契約書や付帯設備表に明記することで、トラブルを未然に防ぐことができます。

特に現状渡しの場合、「残置物も含めた現状のまま引き渡す」ことを意味しますが、これは買主にとっては大きな負担になるケースもあるため、慎重な対応が必要です。また、エアコンや照明などの付帯設備か残置物かは判断が分かれやすいポイントであり、査定や契約書での明示が欠かせません。

さらに、最近では「残置物あり物件」を専門に扱う不動産会社も増えており、こうした業者を活用すれば売主が残置物の撤去をせずに売却することも可能です。費用負担や処分手配の手間を減らせるという点で、こうしたルートを選ぶ売主も増加傾向にあります。

売却時に残置物をそのままにできるケースとリスク

残置物付きで売却できるパターン

不動産売却時に「残置物を撤去せず、そのままの状態で売りたい」という要望は少なくありません。実際、残置物付きでの売却が可能なケースは存在し、条件を満たせば合法的かつトラブルなく取引を成立させることができます。ただし、売主と買主双方の合意と正確な契約書の取り決めが必要不可欠です。ここでは代表的な3つのパターンとそれぞれの特徴を実例とともに紹介します。

1つ目は「現状有姿」での売却です。これは建物や室内の状態を一切手を加えず、そのまま引き渡す契約形式で、残置物を含む全てを現状のまま売却します。買主は物件内の荷物も含めて引き受けることになり、後の撤去や処分費用は買主負担になります。実際に東京都で実施された取引では、相続された空き家に大量の私物が残った状態で買い手を見つけたケースがありました。買取業者が「片付け費用を考慮した査定価格」で買い取ったため、売主は手間なく売却に成功しています。

2つ目は「残置物譲渡特約を含む売買契約」です。このパターンでは、契約書に残置物の所有権を買主に移転する旨を明記し、譲渡対象物のリスト化も行います。例えば、埼玉県で売買された一戸建てでは、家財道具一式（家具、家電、カーテン、エアコンなど）がリストアップされ、買主が「リユース目的で使用する」と明記した上で特約が組まれました。双方が明確に合意しているため、処分費用の負担や残置物の所有権を巡るトラブルは発生しませんでした。

3つ目は「不動産買取業者への売却」です。買取業者は多くの場合、室内の状態や残置物の有無にかかわらず買い取ることが可能で、個人の買主に比べて柔軟な対応が期待できます。名古屋市の事例では、高齢者が施設へ入居する際に、荷物整理を行わずに残置物ごとマンションを買取業者に売却しました。業者は残置物をリサイクル・廃棄処分するノウハウを持っており、短期間で再販可能な状態に整えたとされています。

これら3つの売却パターンの比較は以下の通りです。

どの方法であっても、必ず「残置物の扱い」を明文化し、事前に買主の合意を得ることが必須です。口頭確認のみで進めると、後になって「撤去されていない荷物がある」「引き渡し時と説明が違う」といったトラブルを招きかねません。専門業者への相談や契約書への明記を徹底し、リスクを最小限に抑えることが重要です。

残置物ありの売却トラブル実例とその原因

残置物を残したまま不動産を売却する場合、契約前の説明不足や合意内容の曖昧さが原因となって、様々なトラブルが発生します。とくに中古物件や相続物件、空き家売却において、売主と買主で「残置物に対する認識が異なっていた」ことが、トラブルの根源となるケースが多く見られます。

代表的な実例として、神奈川県で発生した中古マンション売買のケースでは、売主が「一部家具を無償で譲る」と口頭で伝えていたものの、契約書には残置物に関する記載がなく、引き渡し後に買主が処分費用を自己負担することになりました。このとき発生した費用は6万円以上。買主は不動産会社に抗議しましたが、書面での明記がないため責任の所在が不明確となり、感情的なトラブルへと発展しました。

このような事態を避けるためには、以下のポイントを明確にしておく必要があります。

1 残置物の範囲と対象（リスト化が望ましい）
2 処分責任者（売主／買主／業者）
3 処分費用の負担者と金額目安
4 引き渡し時の状態（写真記録の添付推奨）
5 契約書への明記（特約条項を含める）

特に重要なのが、残置物が「処分すべき不用品」か「譲渡対象の財産」かを、買主と売主双方で認識一致させておくことです。以下はトラブル原因の分類です。

残置物をめぐる売却トラブルの多くは、売主の「手間を省きたい」という気持ちと、買主の「費用をかけたくない」という心理的ギャップに起因しています。双方の信頼を崩さないためにも、事前説明・写真記録・明文化・契約書への明記という基本的な対策を怠らないようにすることが不可欠です。専門家に相談し、実務経験のある不動産会社を仲介に挟むことも、確実なトラブル回避につながります。

売却前に残置物を撤去すべき判断基準と対応の分岐点

撤去が義務になるケースとは？賃貸／売買／相続の違い

残置物の撤去義務は、物件の契約形態や所有権の移転時期によって大きく異なります。撤去すべきか否かの判断を誤ると、売却時のトラブルや損害賠償といった深刻な事態に発展しかねません。そのため、賃貸・売買・相続のいずれにおいても、契約上の責任や法的義務を把握したうえで残置物への対応を進めることが重要です。

たとえば、賃貸契約では借主に「原状回復義務」があるため、退去時には家具・家電・ゴミなどすべてを撤去する必要があります。放置されたままだと、所有権の放棄とみなされる可能性もありますが、貸主側が無断で処分すると逆に損害賠償を請求されることもあります。

一方で、不動産売買では「引き渡し時に空室状態であること」が原則とされます。契約書に明記がないまま残置物を残してしまうと、契約違反として買主との間に深刻な対立を招きかねません。特に、冷蔵庫や洗濯機、エアコンなどの家電類、大型家具、衣類や本などの私物は、買主にとって「不要物」である場合が多く、トラブルの種になりやすいです。

このように、「残置物の撤去が義務になるかどうか」は、物件の状況により明確に異なるため、以下の表で各ケースを整理しておきましょう。

残置物撤去が義務となるケース一覧

つまり、契約や相続内容に応じて「撤去義務が誰にあるのか」を見極めたうえで、早い段階から明確に責任を整理することが、スムーズな売却・引き渡しの第一歩です。契約書内で残置物の有無や撤去範囲を明文化することも、トラブル防止の重要な手段です。

残置物の放置で想定されるトラブルと損害リスク

残置物の撤去を怠ったまま売却を進めた結果、さまざまなトラブルや損害に発展する事例が後を絶ちません。特に引き渡しの直前に問題が表面化した場合、買主との信頼関係が損なわれ、取引そのものが頓挫する危険性もあります。売主が想像する以上に、残置物の放置が招く影響は大きく、慎重な対応が必要です。

まず代表的なトラブルとして挙げられるのが、買主との契約トラブルです。売買契約時に「残置物は撤去済みの状態で引き渡す」とされているにもかかわらず、実際には私物や家具がそのまま残されていると、買主が「契約違反」として決済を拒否する可能性があります。このような事態は、住宅ローン審査のタイミングにも影響を及ぼし、売買が白紙に戻る危険性も否定できません。

実際に残置物の放置が招く代表的なリスクと、それに対する事前の対策を以下の表にまとめました。

残置物トラブルと事前対応策

加えて、売却をスムーズに進めるためには、以下のポイントも押さえておくと安心です。

・リサイクル家電（エアコン、冷蔵庫、洗濯機など）は家電リサイクル法の対象であるため、処分には追加費用がかかる可能性があります。
・一部の自治体では、空き家の残置物撤去に補助金を支給している場合があります。自治体の公式サイトなどで最新の制度を確認しておきましょう。
・残置物が再利用可能であれば、リサイクルショップへの買取依頼やフリーマーケットの活用で処分コストを軽減できます。
・物件の規模（3LDK、戸建て、一棟など）や荷物の量に応じて、業者選びや見積もり比較を行うことで、最適なプランを選べます。

仲介と買取で変わる残置物対応！不動産会社の対応力を見極める

仲介の場合の残置物処理負担と買主との交渉ポイント

仲介による不動産売却では、売主が買主に対して物件を「原則として空室状態」で引き渡すことが求められるため、残置物の存在がトラブルの原因となることは珍しくありません。特に売主が自宅や実家を売却するケースでは、家具や家電、日用品が残ったままになりやすく、処分の費用負担や責任範囲を巡って買主との間に交渉が発生します。

多くの不動産仲介会社は、残置物を「売主の責任で撤去するもの」として案内しますが、契約書の条項や買主の意向によっては柔軟な対応も可能です。以下は、仲介売却時に発生しやすい残置物に関する負担と、その解決策を比較形式で整理した表です。

残置物の処理負担と対応例（仲介売却の場合）

このように、残置物の処理は単なる“荷物処分”ではなく、契約リスクや買主の印象にも直結する重要項目です。

よくある読者の疑問と解説

・「買主がそのまま使いたいと言ったら、撤去しなくてもいいの？」
→買主が明示的に了承した場合でも、その旨を売買契約書や付帯設備表に記載し、トラブル防止措置を講じる必要があります。

・「処分業者の費用は誰が払うの？」
→原則として売主が負担します。ただし、事前に買主と調整しておけば費用分担も可能です。

・「残して良い物とダメな物の基準は？」
→エアコンや照明などの付帯設備以外は基本的に撤去が必要と考えるのが安全です。使える家具でも、勝手に残すとトラブルになります。

・「仲介会社が全部対応してくれるのでは？」
→仲介会社はあくまで橋渡し役。処分手配までは行ってくれないことが多いため、売主が主体的に動く必要があります。

仲介売却では、契約書面への記載と事前の確認が極めて重要です。残置物処分が遅れると、引き渡し延期・損害賠償請求・契約解除に繋がる恐れもあるため、特に相手が個人買主である場合には、信頼関係の維持と明文化が成功のカギを握ります。

買取専門会社による残置物込み対応のメリット

不動産の売却において、残置物の処分を含めた手間を最小限にしたいと考える売主にとって、買取専門会社による売却は大きなメリットを持ちます。特に、実家の処分や相続物件など「家具・家電が大量に残っている」「遠方で立ち会いが難しい」といったケースでは、仲介ではなく買取の選択が圧倒的に有利となることがあります。

以下は、買取専門会社の対応と、仲介との違いをまとめた比較表です。

仲介と買取の違い（残置物処理に関して）

このように、買取の場合は残置物があっても「現状のまま」で売却できるため、心理的・物理的な負担が大幅に軽減されます。

売主が気になるポイントと回答

・「本当にそのまま売っていいの？」
→大半の買取業者では、家具や家電が残ったままでも査定に応じてくれます。エアコン・タンス・衣類・日用品・食器なども、処分含みで査定されるケースがほとんどです。

・「費用は取られないの？」
→買取価格に含まれていることが多いため、追加で撤去費用を請求されるケースは少数です。ただし、契約前に「残置物の扱い」を確認し、見積もり書面に明記してもらうことが大切です。

・「価値がある家具も混ざっているのに…？」
→不用品回収業者とは異なり、買取会社は再販可能な家具や家電についてはプラス査定をしてくれることもあります。売主にとっては“処分”ではなく“譲渡”としても機能します。

・「契約書には何を記載すべき？」
→「現状有姿での売却」「残置物は買主の責任で処分する」などの一文を入れておくことで、法的にも責任が明確になります。

残置物対応を重視する場合の買取業者選定ポイント

1　残置物対応の実績があるか（実例紹介や口コミ確認）
2　査定額に撤去費用が含まれているかを明記しているか
3　「現状のまま買取」や「家財処分込み」のサービス内容があるか
4　地元業者との連携や地域ごとの相場に強いか

現代の不動産買取では「残置物対応」はもはや標準化されつつあり、特に空き家問題が深刻な地域では、買取需要とともに対応力も向上しています。売主が手間なく売却できる仕組みとして、買取の選択は極めて有効であり、早期売却・トラブル回避・コスト削減の3拍子が揃った選択肢として検討する価値が十分にあるといえます。

相続・空き家・遠方不動産など特殊ケースの残置物対応

空き家の残置物処理と管理義務！放置リスクを避けるには

空き家に残された残置物は、放置すると衛生問題や安全リスク、不動産価値の低下など深刻な事態を引き起こします。特に近年、全国で増加する「空き家問題」では、家具や家電、不用品などの残置物が長期間放置され、火災や倒壊などの危険を招く事例が頻発しています。

所有者または相続人がすでに遠方に住んでいたり、多忙で立ち会えないケースでは、現地確認すら難しいことも珍しくありません。しかし、民法上の管理義務（第400条、民法第896条の相続財産管理責任）を怠ると、近隣住民とのトラブルや自治体からの指導対象になる可能性があるため、早期の対応が求められます。

たとえば以下のようなリスクが現実に発生しています。

1　ゴミや家財が風化・腐敗し、異臭・害虫・カビの発生
2　空き巣・不審者侵入・放火など治安上のリスク
3　火災や建物倒壊などによる第三者被害
4　管理不全による特定空き家指定と行政代執行の可能性

これらを回避するには、まず「残置物の整理と撤去」が出発点になります。下記は、空き家における残置物対応に関する基本フローと注意点を表にまとめたものです。

空き家における残置物処理の基本フロー

また、多くの自治体では、空き家管理代行サービスの紹介や一部費用補助制度を提供しており、東京都、愛知県、福岡県などでは積極的な支援が進んでいます。空き家対策特別措置法の施行以降、放置空き家への対応が一段と厳しくなっており、「残置物を放置＝管理義務違反」と見なされるリスクが高まっています。

さらに、エアコン・冷蔵庫・洗濯機など家電リサイクル法対象品目は、自治体の粗大ごみでは収集できないケースもあり、指定業者への依頼が必須です。

管理負担の軽減に有効な手段

・地元不動産会社との管理契約（定期巡回・清掃）
・遺品整理士が在籍する専門業者の活用
・残置物込みの状態での不動産売却（買取業者）

これらを組み合わせることで、費用を抑えつつ安全な処分が可能になります。特に遠方不動産の場合、「鍵郵送による非対面対応」が可能な業者や、「LINE・メールでの報告システム」が整っている業者を選ぶと、安心して任せられるでしょう。

相続登記前／遺品分別の優先順位と実務ステップ

相続した不動産に残された家財や私物の整理は、感情面でも法務面でも非常にデリケートな作業です。特に相続登記がまだ済んでいない段階では、「誰が何を処分してよいか」という法的判断が曖昧で、誤った行動がトラブルや訴訟の原因となることがあります。

相続における残置物処理の大前提は、「所有権と管理責任の所在を明確にすること」です。まずは法的に正しい手順で、権利関係を整理することが必要です。

相続における残置物処理の基本ステップ

相続人が複数いる場合、家具や家電などの「動産の所有権」は相続人全員の共有となります。そのため、一人の判断で処分を進めることは原則として認められず、必ず協議を行い書面化する必要があります。

また、以下のような疑問が相続人から多く寄せられます。

・「遺品の中に高価な美術品や金属があるがどう処分すべきか？」
・「価値がわからないものが多く、処分か保管かの判断がつかない」
・「思い出の品を捨てることに心理的抵抗がある」
・「相続放棄を検討しているが、残置物はどう扱われるのか」

このような疑問に対しては、専門業者の活用が非常に効果的です。たとえば、遺品整理士が在籍する事業者であれば、「遺品と不用品の明確な仕分け」「価値ある物の鑑定」「心理面への配慮」など、感情と法律を両立した対応が可能です。

また、相続登記が未了でも残置物の処分が必要な場合、「相続財産管理人」や「家庭裁判所の許可」を得ることで手続きを進める方法もあります。特に以下のようなケースでは、裁判所との調整が有効です。

・相続人が多数・音信不通で合意が得られない
・相続放棄された不動産が空き家になっている
・管理費や税金の滞納が続いている

なお、処分費用については、物件の大きさや物量、地域相場により大きく異なります。以下は目安として参考になる費用感です。

残置物撤去の費用目安

遺品整理は単なる物の処分ではなく、感情・法律・費用が絡み合う繊細なプロセスです。誤解や負担を減らすためにも、プロのサポートを受けながら、計画的に進めることが大切です。感情と義務のバランスを取りながら、一歩ずつ前に進めるための支援体制の整備こそが、後悔のない相続につながります。

まとめ

不動産売却において残置物の扱いは、売主にとって想定外の負担やトラブルを招く原因になりがちです。特にエアコンや洗濯機、タンスなどの大型家具・家電を残したまま売却に踏み切ると、買主との契約交渉が難航する、撤去費用が別途発生するなどの課題が表面化します。現在、不動産取引に関わるトラブルの中でも「残置物処理の不明確さ」が問題になるケースが増加傾向にあります。

この記事では、残置物処分の相場や不用品の回収手配、売主と買主の責任分担などについて、公的データや不動産業界の実務に基づいて詳しく解説しました。一般的に不用品処理の費用は2トン車1台でおよそ5万円〜8万円、3LDKの戸建てで10万円〜15万円前後が相場とされています。これらの金額は、売却前にきちんと把握しておくことで損失を未然に防ぐことが可能です。

また、残置物特約の明記、仲介と買取の違い、空き家や相続物件におけるリスク管理など、さまざまな「売却における判断ポイント」も整理しました。処分を怠れば、近隣からのクレームやゴミ屋敷化、売却価格の大幅ダウンにもつながります。反対に、家財を再利用し資産価値として評価されたケースもあり、対応次第で売却成功に直結するのが現実です。

不動産売却をスムーズに進め、予想外の費用負担や時間的損失を回避するためには、残置物への正しい知識と事前準備が不可欠です。この記事で紹介した方法を実践すれば、買主との信頼関係を築きながら、高値売却へとつなげることができるでしょう。信頼できる不動産会社や専門業者の協力を得て、賢く対処することが、売主にとっての最適解です。

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よくある質問

Q.不動産売却時、残置物の撤去にはどれくらいの費用がかかりますか？

A.残置物の撤去費用は物件の規模や残された家具・家電の量によって異なりますが、一般的には2トン車での回収で約6万円前後、3LDKの一戸建てで10万円から15万円が目安です。エアコンや冷蔵庫など家電リサイクル法対象品や粗大ゴミの処分費用も加算されるため、事前に見積もりを取得することが重要です。処理を怠ると、買主との契約トラブルや売買契約の解除といった損害リスクも発生しかねません。

Q.残置物がある状態でも不動産を売却することは可能ですか？

A.はい、残置物があるまま売却することは可能ですが、条件や対応によっては価格が下がる場合があります。たとえば残置物込みで売却できるケースは、買取専門業者が対応する場合やリフォーム目的で買主が承諾している場合などに限られます。残置物の種類や状態によってはトラブルになる可能性があるため、売買契約書に残置物特約を明記し、不動産会社と協議のうえで慎重に判断する必要があります。

Q.相続した空き家に大量の残置物がある場合、放置するとどうなりますか？

A.相続した空き家に家財や私物が残ったまま放置すると、自治体から行政指導が入る、害虫・異臭による近隣トラブルになるなど深刻な問題に発展することがあります。特に管理義務が発生する登記前の相続では、撤去の責任が曖昧になりやすいため注意が必要です。費用面では残置物の量が多い場合、撤去に20万円以上かかることもあり、空き家特例や補助制度の有無を市区町村に確認するのが効果的です。

Q.仲介と買取で残置物の対応に違いはありますか？

A.仲介では売主が原則として残置物を撤去し、空室での引き渡しが前提となります。買主との交渉で処分を免れるケースもありますが、契約書に明記しないと売却後のトラブルになるリスクがあります。一方、買取専門業者の場合は残置物込みでの買取が可能であり、売主の手間や費用を大幅に削減できます。見積もりや査定の段階で対応の範囲や金額差を比較することが、最適な選択につながります。

会社概要

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